“นิเซโกะ” กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่โตสวนกระแสโควิด

ผลกระทบของไวรัสโคโรนากระทบต่อธุรกิจท่องเที่ยวของเมืองนิเซโกะ ทั้งการจองห้องพักที่ตกลงเหลือ 10% และร้านอาหารหลายร้านสูญเสียรายได้ แต่สิ่งที่ไม่น่าเชื่อคือ ยังมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันอย่างต่อเนื่องสวนกระแสธุรกิจท่องเที่ยวที่กำลังขาลง!!!

อะไรทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงไปได้อยู่?

นาย Ben Kerr ผู้ก่อตั้งบริษัท Niseko Real Estate ได้กล่าวอ้างว่า ในช่วงปลายเดือนมีนาคม นักลงทุนชาวจีนได้ซื้อห้องพักราคากว่า 800 ล้านเยนที่ชั้นบนสุดของคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ “Setsu Niseko” ที่กำลังก่อสร้างในเขตพื้นที่ฮิราฟุ “ด้วยเงินสด” ในขณะเดียวกันมีชาวกัมพูชาซื้อวิลล่าขนาดใหญ่ 2 หลังในราคากว่า 1 พันล้านเยน “อสังหาริมทรัพย์เมืองนิเซโกะถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัย” Kerr กล่าวท่ามกลางการเคลื่อนไหวของราคาที่ผันผวนของหุ้น

เศรษฐีเอเชียเพิ่มขึ้น

Credit Suisse ยักษ์ใหญ่ด้านการเงินของยุโรปได้ คาดการณ์ว่าในปี 2567 ประเทศจีนและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกจะมี “เศรษฐี” ระดับที่มีมีเงินมากกว่า 1 ล้านดอลลาร์ (ประมาณ 110 ล้านเยน) เพิ่มขึ้นจากปี 2562 เป็น 1.5 เท่า ซึ่งจะแซงหน้ายุโรป

“เมื่อความมั่งคั่งสะสมในเอเชีย เงินจะถูกใช้ไปกับการท่องเที่ยวมากขึ้น” โซอิจิโร่ มัตสึโมโต้ ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน (CIO) ของญี่ปุ่นของ Credit Swiss Securities เชื่อว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นิเซโกะนั้นมาจากที่คนร่ำรวยที่สามารถสำราญได้กับรีสอร์ทฤดูหนาวนั้นมีจำนวนเพิ่มขึ้น

อุปสงค์ในประเทศที่มีต่อรีสอร์ทฤดูร้อน

Daiwa House Industry (Osaka) ซึ่งจะเริ่มขายวิลล่าแห่งใหม่ในเมืองคุจิยาสุในเดือนมิถุนายน ได้ตัดสินใจที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยคาดว่าอุปสงค์ในช่วงฤดูร้อนจะเพิ่มสูงขึ้น “วิลล่าในฮอนชูกำลังร้อนระอุเนื่องจากชินคันเซ็นจะขยายเส้นทาง เราจึงสามารถคาดหวังการซื้อโดยชาวญี่ปุ่นและชาวต่างชาติ”

ค่าเงินเยนที่อ่อนค่าลงอย่างต่อเนื่อง

ทำไมชาวต่างชาติจึงเริ่มซื้อที่ดิน? การอ่อนค่าของเงินเยนที่เป็นมาตั้งแต่ปี 2548 มีส่วนกระตุ้นจิตวิทยาของนักลงทุนอย่างมาก เมื่อชาวต่างชาติมองว่าสินทรัพย์ของญี่ปุ่นดูเหมือนจะราคาถูกลงเมือคิดเป็นสกุลเงินของตัวเอง

ที่ดินวิลล่าที่เหลือขาย ราคาที่ดินกลายเป็นสามเท่า

เมื่อหันไปขายที่ดินให้กับชาวออสเตรเลีย ที่ดินก็ขายหมดในเวลาประมาณสี่ปี  ยิ่งกว่านั้น 90% ของผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ คลิฟฟอร์ด เบิร์นสไตน์ ชาวอเมริกันผู้ซื้อโรงแรมขนาดกลางในนอร์ทฮิลส์ในปี 2551 เผยว่า “ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงสามเท่าจากเวลาที่ซื้อ”

ชิเงกิ ซากากิ หัวหน้านักยุทธศาสตร์ของ Nomura Asset Management กล่าวว่า “ชาวต่างชาติเริ่มเห็นว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ราคาถูกราวกับค่าอาหารและค่าโรงแรม”

มาถึงตรงนี้ จะเห็นได้ว่าอุปสงค์ต่ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองนิเซโกะนั้น เป็นผลจากความต้องการในฐานะที่เป็น “ที่พักเพื่อการท่องเที่ยว” แต่ว่าที่นั่นเติบโตนั้นอย่างรวดเร็วจนกลายเป็นรีสอร์ทระดับนานาชาติได้อย่างไร?

ทำไมนิเซโกะจึงเป็นที่พักเพื่อการท่องเที่ยวยอดนิยม?

ข้อแรกคือ นิเซโกะมีหิมะตกแน่นอน 100% ในช่วงปี 2561 ถึง 2562 ที่สกีรีสอร์ตว่ากันว่ามีหิมะตกหนาถึง 900 ซม. ละมีหิมะตกเฉลี่ยประมาณ 14 เมตรในช่วงฤดูเล่นสกี และฤดูกาลที่ว่าดังกลาวยังยาวนาน โดยปกติจะอยู่ในช่วงประมาณปลายเดือนพฤศจิกายนถึงต้นเดือนพฤษภาคม ฤดูกาลยิ่งยาวก็ยิ่งมีผู้เช่าอยู่นานขึ้น ดังนั้นผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมต้องดี

ข้อที่สอง มีลมพัดพาหิมะไปยังเกาะฮอกไกโดของญี่ปุ่นจากผืนดินอันหนาวเหน็บของไซบีเรีย ซึ่งเก็บเกี่ยวเอาความชื้นระหว่างทางจากทะเลญี่ปุ่น เกาะฮอกไกโดมีลมเหล่านี้พัดผ่านและภูเขารอบๆ นิเซโกะเป็นตัวบังคับให้ลมขึ้นสูง ทำให้มีหิมะตกเกือบทุกวันตลอดฤดูหนาว

ในภาวะโลกร้อนเช่นนี้ นักสกีจะมองหาพื้นที่ที่มีหิมะตกมากกว่า นี่เป็นปัจจัยที่อยู่เบื้องหลังความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ของนิเซโกะที่เพิ่มขึ้น

ข้อที่สาม นิเซโกะมีโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเล่นสกีอย่างดีเยี่ยม มีสกีดาวน์ฮิล 44.5 กม. มีลิฟต์รองรับ 32 ตัว เรื่องของความปลอดภัยนั้น มีเว็บไซต์อย่างเป็นทางการที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับทางวิ่งที่เปิดทำการ การพยากรณ์อากาศและหิมะตก คำเตือนหิมะถล่ม และพื้นที่ที่ห้ามเข้าในวันนั้นๆ ซึ่งมีการตั้งกฎอย่างเข้มงวด อีกทั้งยังมีบริการให้เล่นสกีตอนกลางคืน โดยมีลานสกีสูง 10 กิโลเมตร ให้บริการโดยลิฟท์ 4 ตัว ซึ่งสามารถขนส่งคนได้ถึง 6,000 คนต่อชั่วโมงไปยังลานสกีเพื่อเล่นสกียามเย็นได้จนถึง 20.30 น.

ข้อที่สี่คือ โครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม มีการเพิ่มเที่ยวบินระหว่างประเทศเข้าสู่ซัปโปโร เพื่อตอบสนองความต้องการในการท่องเที่ยวสกีรีสอร์ทในฮอกไกโด ซึ่งได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ส่วนเส้นทางคมนาคมในประเทศนั้น ก็มี Hokkaido Shinkansen รถไฟหัวกระสุนรุ่นใหม่ซึ่งลดเวลาการเดินทางจากโตเกียวลงไปมาก ใช้เวลาเดินทางโดยรถไฟเพียง 4 ชั่วโมงไปยังสถานี Shin-Hakodate-Hokuto แล้วต่อรถไฟธรรมดาอีก 4 ชั่วโมงเพื่อไปยังนิเซโกะ

ฮอกไกโด ชินกังเซ็น (北海道新幹線)

ภายในปี 2573 จะมีการต่อขยายเส้นทางรถไฟหัวกระสุนไปยังคุตชาน ซึ่งจะทำให้การเดินทางด้วยรถไฟโดยตรงจากโตเกียวไปยังนิเซโกะเป็นทางเลือกใหม่นอกจากการบิน ซึ่งจนถึงตอนนี้ทางเลือกที่เร็วที่สุดคือการนั่งเที่ยวบินตรงจากโตเกียวไปยังสนามบินชินจิโตเสะ โดยใช้เวลา 1 ชั่วโมงครึ่ง

ข้อสุดท้ายคือ ที่พักในนิเซโกะนั้นมีสไตล์ทันสมัยและออกแบบโดยผ่านการคิดอย่างรอบคอบ มีทั้งเครือโรงแรมขนาดใหญ่ที่พัฒนาโรงแรมขึ้นมาใหม่ และโรงแรมคอนโดจำนวนมากที่ผุดขึ้นมา รวมถึงบ้านสุดหรู การพัฒนาอสังหาฯ จึงสามารถเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนให้กับเจ้าของได้สูงสุด ที่พักในนิเซโกะมักจะมาพร้อมกับบริการเพิ่มเติม เช่นสระว่ายน้ำ สปาเพื่อสุขภาพ และสโมสรพิเศษสำหรับสมาชิก การเพิ่มความหรูหราเหล่านี้ถูกออกแบบมาเพื่อดึงดูดลูกค้า ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของนิเซโกะน่าดึงดูดยิ่งขึ้น

เหตุผลปัจจัยทั้งห้าข้อนี้ น่าจะเป็นหัวข้ออย่างดีสำหรับผู้ที่คิดจะพัฒนาด้านอสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยวในบ้านเราบ้างนะครับ โดยเฉพาะเรื่องความพรั่งพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ความสะดวกในการคมนาคม และการมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดเจนว่าเป็นการท่องเที่ยวไฮเอนด์เพื่อจับ “เศรษฐี” การท่องเที่ยวที่ดีไม่จำเป็นต้องเน้นจำนวนหัวนักท่องเที่ยวเสมอไป แต่ควรมองว่าจะหาทาง “สร้างมูลค่า” ของอสังหาฯ และอื่นๆ จากการท่องเที่ยวได้อย่างไรต่างหาก

สรุปเนื้อหาจาก hokkaido-np และ alpinepropertysearch
ผู้เขียน TU KeiZai-man